Toimivat peltomarkkinat

Toimivilla markkinoilla on lukuisa määrä ostajia ja myyjiä. Myyjillä on tietoa tuotteesta, ja he jakavat tuon tiedon ostajien kanssa. Ostajat vertaavat myyjien tuotteita ja hinnoittelua. Kysynnän ja tarjonnan laki asettaa kahden kaupassa hinnan oikeaksi ja kolmannelle tarjotaan korvapuustia. Peltomarkkinoita syytetään toimimattomiksi, kun kauppa- tai vuokrahinnat eivät miellytä. Usein peltomarkkinoita kritisoivat ne, joiden mielestä hinnat ovat liian korkeita. Ovatko nämä pullan mussuttajat kuitenkin oikeassa? Onko peltomarkkinoiden toimivuudessa oikeasti jotakin pielessä?

Karri Ollila

Tarjonnan vähäisyyttä kuvaa hyvin Maaseudun Tulevaisus -lehden Tarjotaan peltoa vuokralle -ilmoitukset. Vuonna 2013 ilmoituksia julkaistiin kaikkiaan 4 kappaletta. Paikallislehdissäkin Halutaan peltoa vuokralle -ilmoituksia on monin verroin tarjontailmoituksia enemmän. Tarjontailmoituksiin tehty puhelinkysely vahvisti käsitystä, että kilpailutetut hinnat ovat merkittävästi keski- arvohintojen yläpuolella.

Markkinoilla tieto myynnissä olevasta tuotteesta on perusedellytys. Ajatellaan vihannestoria, jossa perunat ja tomaatit pidetään tiskin alla ja tavaraa tarjotaan vain kysyttäessä tai vain valikoiduille ostajille. Niukka tarjonta nostaa hetkellisesti hintoja. Nälkäiset asiakkaat maksavat harvoista myynnissä olevista tuotteista ylihintaa, mutta valtaosa myytävästä jää tiskin alle odottamaan seuraavaa päivää ja vielä korkeampaa hintaa.

Kehittyneillä markkinoilla on ostajien, myyjien ja tiedon lisäksi tukkureita. Tukkukauppiaat tietävät asiakkaiden vaatimukset ja välittävät tämän tiedon tuottajille. Tukkuri luottaa tietoonsa ja on valmis maksamaan ennalta uskoen markkinainformaatioon. Osaava torikauppias pitää tavaran esillä ja seuraa asiakkaiden muuttuvia toiveita.

Vuokrahinnat hatusta, tarjonta tiskin alla

Pellon todellisen vuokrahinnan selvittäminen on markkinoiden alkeellisuudesta johtuen vaikeaa.

MTT taloustutkimuksen mukaan kirjanpitotilat maksoivat vuonna 2011 vuokraa keskimäärin 203 €/ha (ks oheinen taulukko). Alueelliset keskiarvot vaihtelivat Lapin 50 euron ja Varsinais-Suomen 320 euron hehtaarivuokran välillä. Tilastolliset keskiarvot tuntuvat alhaisilta verrattaessa niitä tarjouskilpailujen tuloksena saavutettuihin vuokriin. Voimakkaan viljelyn alueilla kerrotaan yli 700 euron hehtaarihinnoista.

Tiskin alta esiin otetut harvat perunat myydään kovaan hintaan, mutta valtaosa myydään hiljaisesti markkinahintaa halvemmalla. Tämä johtaa tilanteeseen, jossa lisäpeltoa haluavat viljelijät joutuvat kilpailemaan kannattavuuden riskirajoilla samaan aikaan kun suuri omistajajoukko saa pääomalleen vain välttävän korkotuoton.

Tarjonnan esiin saaminen, hintatietoinen tukkuri ja osaavat myyjät markkinatietoineen toisivat ennustettavuutta ja vakautta pellon vuokramarkkinoille.

Nettimaailmassa vuokrapellon tarjoajien ja lisäpellon kysynnän kohtaaminen olisi helposti järjestettävissä. Tukitietojen, viljavuustietojen, salaojakarttojen, tiestön ja viljelyhistorian informaatio on olemassa sähköisessä muodossa.

Tiedon kokoaminen ja sen tehokas tarjoaminen voisi olla tie toimivampiin vuokramarkkinoihin.

Omistus sirpaloituu, viljelmät kasvavat

Suomen noin 2,6 miljoonalla peltohehtaarilla on yli 500 000 omistajaa, mutta aktiivisesti maataloutta harjoittavia tiloja on vain noin 60 000. Pellon omistus on jakautumassa yhä suuremmalle omistajajoukolle, vaikka maatilojen määrä vähenee voimakkaasti.

Tämä on johtanut yhä laajenevaan pellon vuokraukseen. Jo noin kolmannes (n. 800 000 ha) pelloista viljellään vuokraamalla. Omistusrakenteen pirstaloituminen ja maataloustuotannon keskittyminen ei kuitenkaan ole synnyttänyt vuokrapelloille toimivia markkinoita.

Keskimääräisellä vuokralla kyseessä on vuosittain noin 200 miljoonan euron markkinat, joita hoidellaan pääosin tiskin alta.

Voi hyvällä syyllä kysyä onko tuottavan omaisuuden hajautuminen toimialan tai yhteiskunnan edun mukaista? Nallen pankki lanseerasi termin laiska raha. Onko perikuntien ja kaupungistuvan väestön omistama pelto laiskaa pääomaa?

Kalkituksen ja salaojituksen vähentyneestä määrästä voi vetää johtopäätöksiä: tuotannon tehokkuus kärsii omistusrakenteen vääristymästä.

Maankorko, vakaata tuottoa omistajalle

Maan omistaminen on vakaata sijoitustoimintaa. Tuotto perustuu arvon muutokseen ja jatkuvaan tuottoon. Maan korko on viljelijälle peltoon sijoitetun pääoman tuottovaatimus. Maatalouden ulkopuoliselle omistajalle vuotuinen tuotto näkyy vuokran ja omistuksesta aiheutuvien kustannusten erotuksena.

Alueellisesti vuokrien tuotot vaihtelevat suuresti. Uudenmaan ja Itä-Uudenmaan vähäiset tuotot selittyvät pellon hintaan kohdistuvalla maatalouden ulkopuolisella kysynnällä kasvukeskusten läheisyydessä. Etelä-Karjalan ja Kymenlaakson välillä esiintyvä vuokrien ero vaikuttaa selittämättömältä. Lapin ja Kainuun vuokrat ovat uskomattoman alhaisia verrattaessa viljelemättömästä luonnonhoitopellosta saataviin suoriin tukiin, jotka ovat moninkertaiset taulukossa esiintyvään vuokraan verrattuna.

 

Kirjoittaja on yleisauktorisoitu kiinteistöarvioija, MMM, agronomi.

Maatalousmaan omistuksen ulkoistaminen

Maatalouden tehokkuuden kasvattaminen on tarkoittanut lähinnä tilakoon kasvattamista ja keskittymistä. Viljelijää on opetettu keskittymään ydinprosesseihin. Koneita ja rakennuksia on rahoitettu leasing-rahoituksella ja osa töistä on ulkoistettu. Maatalousmaan omistuksen ulkoistaminen ei ole juuri ollut esillä. Pellon omistuksen ulkoistaminen olisi johdonmukainen jatke ja ratkaisu ainakin osalle tiloista. Ammattimainen maatalousmaan omistus voisi osaltaan auttaa tilarakenteen kehittymistä ja tuotannon tehostumista sekä tuoda vakautta maamarkkinoille.

 

Talouskriisin aikana kiinteistöihin sijoittavat rahastot ovat lisänneet suosiotaan. Rahastoyhtiöiden sijoitusstrategiat muistuttavat toinen toisiaan. Joko ne sijoittavat kasvukeskusten asuntoihin tai kasvukeskusten toimitiloihin ja kiinteistökehityskohteisiin. Tällä hetkellä maatalousmaa ei kuulu yhdenkään suomalaisen pääomarahaston sijoitusvalikoimaan. Yrityksissä niukat pääomat keskitetään tuottavaan omaisuuteen ja toimitilat ovat usein käytössä vuokrattuna. Kiinteistö on yhä useammin rahaston omaisuutta ja siten pois yrityksen taseesta.

Kasvavalle maatilalle lisäpellon osto voi olla välttämätöntä, mutta rahoituksellisesti hankala toteuttaa. Jos rahasto toimisi lisäpellon ostajana, maatila voisi keskittää pääomansa vaikkapa kotieläintalouden kehittämiseen ilman, että vakavaraisuus joutuisi uhatuksi.

Taaleritehdas on suomalainen sijoitusyhtiö, joka pyrkii edistämään suomalaista omistajuutta. Taaleritehdas yhdistää arvopaperisijoittamisen ja omistamisen tarjoamalla sijoituspalveluita, sijoittamalla itse yhtiönä ja yhdessä asiakkaittensa kanssa. Yhtiölle omistaminen ei ole itseisarvo, mutta toki sijoituksien pitää myös tuottaa sekä asiakkaille että yhtiölle.

Taaleritehdas julkaisi viime kesänä metsärahaston, jonka toiminta perustuu ammattimaiseen metsänomistamiseen.

”Tämä metsäkauppa on meille todella merkittävä ja nousimme samalla Suomessa viiden suurimman metsänomistajan joukkoon”, kertoo Taaleritehtaan toimitusjohtaja ja pääomarahastoista vastaava Karri Haaparinne.

Vastaessaan kysymykseen, voitaisiinko maatalouspuolelle perustaa vastaavanlainen rahasto, Haaparinne toteaa: ”Peltomaa omaisuuslajina kyllä kiinnostaa, koska siinä on samoja piirteitä kuin metsän omistamisessa. Suomalaisuus, pysyvyys, perinteet, tasainen tuotto ja inflaatiosuoja.”

”Ongelmana näen tarpeeksi suurien kokonaisuuksien löytämisen Suomesta, josta saisimme suuruuden ekonomian ja alkuvaiheessa nopean maan hankinnan. Lisäksi sijoituksen tulisi olla pitkäaikainen, mieluiten ikuinen, koska jälkimarkkina pelloille on hyvin epälikvidi.”

”Jos rahasto perustettaisiin, rahaston suuruusluokka pitäisi olla noin 20 miljoonan euron verran. Tuottoa omalle pääomalle pitäisi saada vähintään 5 prosenttia, jotta se kilpailisi muiden vastaavien sijoituskohteiden kanssa”, Haaparinne jatkaa.

”Tuotto pitäisi pystyä maksamaan kassavirtana sijoittajille vuosittain, joten velkavivun käyttö tällaisessa rahastossa on hyvin hankalaa, jos halutaan maksaa kassavirtaa sijoittajille tuottona eikä lainojen lyhennyksinä.”

Kasvavilla tiloilla ja laajenevilla kotieläintiloilla yleensä suuret vakuudet estävät yrityksen kasvun. Maatalouden rakennemuutosta voitaisiin Haaparinteen mukaan edistää jossain määrin rahastojen avulla, jos rahaston toiminta perustuisi kiinteistöjen omistamiseen ja vuokratuottoon.

Suurimmat esteet maatalousrahaston perustamiselle Suomessa ovat Haaparinteen mukaan sopivan rahaston koon kasvattamisen hitaus, hallinnointi, peltomaan jälkimarkkinat ja arvon kehityksen suunnan epävarmuus.

Keski-Euroopassa rahastot omistavat huomattavan osan maatalousmaasta, mutta Suomessa ei olla nähty vastaavaa kehitystä. Haaparinne näkee syinä muun muassa viljelyn tehokkuuden (vain yksi sato vuodessa), pienen tilakoon ja rahastojen toimintaan liittyvän yleisen hyväksyttävyyden. KO

Maatalousmaan omistuksen ulkoistaminen

Maatalouden tehokkuuden kasvattaminen on tarkoittanut lähinnä tilakoon kasvattamista ja keskittymistä. Viljelijää on opetettu keskittymään ydinprosesseihin. Koneita ja rakennuksia on rahoitettu leasing-rahoituksella ja osa töistä on ulkoistettu. Maatalousmaan omistuksen ulkoistaminen ei ole juuri ollut esillä. Pellon omistuksen ulkoistaminen olisi johdonmukainen jatke ja ratkaisu ainakin osalle tiloista. Ammattimainen maatalousmaan omistus voisi osaltaan auttaa tilarakenteen kehittymistä ja tuotannon tehostumista sekä tuoda vakautta maamarkkinoille.

 

Talouskriisin aikana kiinteistöihin sijoittavat rahastot ovat lisänneet suosiotaan. Rahastoyhtiöiden sijoitusstrategiat muistuttavat toinen toisiaan. Joko ne sijoittavat kasvukeskusten asuntoihin tai kasvukeskusten toimitiloihin ja kiinteistökehityskohteisiin. Tällä hetkellä maatalousmaa ei kuulu yhdenkään suomalaisen pääomarahaston sijoitusvalikoimaan. Yrityksissä niukat pääomat keskitetään tuottavaan omaisuuteen ja toimitilat ovat usein käytössä vuokrattuna. Kiinteistö on yhä useammin rahaston omaisuutta ja siten pois yrityksen taseesta.

Kasvavalle maatilalle lisäpellon osto voi olla välttämätöntä, mutta rahoituksellisesti hankala toteuttaa. Jos rahasto toimisi lisäpellon ostajana, maatila voisi keskittää pääomansa vaikkapa kotieläintalouden kehittämiseen ilman, että vakavaraisuus joutuisi uhatuksi.

Taaleritehdas on suomalainen sijoitusyhtiö, joka pyrkii edistämään suomalaista omistajuutta. Taaleritehdas yhdistää arvopaperisijoittamisen ja omistamisen tarjoamalla sijoituspalveluita, sijoittamalla itse yhtiönä ja yhdessä asiakkaittensa kanssa. Yhtiölle omistaminen ei ole itseisarvo, mutta toki sijoituksien pitää myös tuottaa sekä asiakkaille että yhtiölle.

Taaleritehdas julkaisi viime kesänä metsärahaston, jonka toiminta perustuu ammattimaiseen metsänomistamiseen.

”Tämä metsäkauppa on meille todella merkittävä ja nousimme samalla Suomessa viiden suurimman metsänomistajan joukkoon”, kertoo Taaleritehtaan toimitusjohtaja ja pääomarahastoista vastaava Karri Haaparinne.

Vastaessaan kysymykseen, voitaisiinko maatalouspuolelle perustaa vastaavanlainen rahasto, Haaparinne toteaa: ”Peltomaa omaisuuslajina kyllä kiinnostaa, koska siinä on samoja piirteitä kuin metsän omistamisessa. Suomalaisuus, pysyvyys, perinteet, tasainen tuotto ja inflaatiosuoja.”

”Ongelmana näen tarpeeksi suurien kokonaisuuksien löytämisen Suomesta, josta saisimme suuruuden ekonomian ja alkuvaiheessa nopean maan hankinnan. Lisäksi sijoituksen tulisi olla pitkäaikainen, mieluiten ikuinen, koska jälkimarkkina pelloille on hyvin epälikvidi.”

”Jos rahasto perustettaisiin, rahaston suuruusluokka pitäisi olla noin 20 miljoonan euron verran. Tuottoa omalle pääomalle pitäisi saada vähintään 5 prosenttia, jotta se kilpailisi muiden vastaavien sijoituskohteiden kanssa”, Haaparinne jatkaa.

”Tuotto pitäisi pystyä maksamaan kassavirtana sijoittajille vuosittain, joten velkavivun käyttö tällaisessa rahastossa on hyvin hankalaa, jos halutaan maksaa kassavirtaa sijoittajille tuottona eikä lainojen lyhennyksinä.”

Kasvavilla tiloilla ja laajenevilla kotieläintiloilla yleensä suuret vakuudet estävät yrityksen kasvun. Maatalouden rakennemuutosta voitaisiin Haaparinteen mukaan edistää jossain määrin rahastojen avulla, jos rahaston toiminta perustuisi kiinteistöjen omistamiseen ja vuokratuottoon.

Suurimmat esteet maatalousrahaston perustamiselle Suomessa ovat Haaparinteen mukaan sopivan rahaston koon kasvattamisen hitaus, hallinnointi, peltomaan jälkimarkkinat ja arvon kehityksen suunnan epävarmuus.

Keski-Euroopassa rahastot omistavat huomattavan osan maatalousmaasta, mutta Suomessa ei olla nähty vastaavaa kehitystä. Haaparinne näkee syinä muun muassa viljelyn tehokkuuden (vain yksi sato vuodessa), pienen tilakoon ja rahastojen toimintaan liittyvän yleisen hyväksyttävyyden. KO